江苏各市土地出让金_江苏土地出让金价格

2024-08-10 19:48:16

1.江苏土地换社保是个什么样的政策

2.财政部要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入

3.我国农村建设用地制度改革的几个问题

4.征地有户口没地能得到征地补偿吗

江苏土地换社保是个什么样的政策

江苏各市土地出让金_江苏土地出让金价格

“土地换社保”政策要慎重推行

城市化是现代化的一个重要表征，也是社会发展的必然趋势。城市化不仅意味着城市人口的增加，而且意味着城市面积的扩大，其必然的后果是大量失地农民的产生：一方面他们失去了赖以生存的土地，另一方面又无法快速融入城市的体系之中。如何解决好失地农民问题特别是其保障问题？近年来，部分地区进行了新的尝试——“土地换社保”。

一、“土地换社保”是解决失地农民社会保障问题的新尝试

（一）“土地换社保”已经在众多省市区实施或试点

以土地换社保的做法最早在长江三角洲一带出现。早在1993年，浙江省就为失地农民购买保险，变一次性的土地补偿为终生保障。目前，这一做法已经向其他地区不断扩散。据不完全统计，当前实施（或试点）这一政策的有吉林、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、广东、海南、四川、重庆、陕西等省（直辖市）。

（二）早期“土地换社保”政策大多只解决失地农民养老保险问题，资金多来源于安置补助费和土地补偿款

从浙江等地早期实施“土地换社保”的具体做法来看，其主要内容如下：

1．各地的政策一般规定，农户的土地被征用后，必须参加“土地换社保”，以土地换得社会保险——主要是养老保险，但养老金的标准一般低于城镇职工养老保险的标准，退休后领取的养老保险金为100～400元/月。

2．各地政策中大都规定社保资金的来源主要是土地征收后原应直接分给农民或集体经济组织的安置补助费和土地补偿款,由所出份额一般约占参加社保所需资金的10%～30%。基金的发放管理及增值管理没有明确。

3．各地的政策一般大体将失地农民划分为4个年龄段:对未成年人实行一次性补偿;对成年但未接近退休年龄者则先发放2～3年的基本生活补助,达到退休年龄后领取养老保险;对成年且接近退休年龄者先发放基本生活补助,到退休年龄后领取养老保险;对达到退休年龄的人员则直接发放养老保险。

（三）温江模式：将社保扩大到医疗保险，以财政补贴农民参加社保

成都市温江区实施的“土地换社保”政策又被称为“双放弃”政策，即温江区各镇(街)辖区内主要收入来源为非农产业，自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权，经审批同意后进入城镇自主购房或按规划要求进入集中居住区居住的农民，可以享受与城镇职工同等的社保待遇。温江模式在以下几点有所创新：

1.在参加“土地换社保”的环节，强调了农民的自愿性，农民的自主性有所增加。同时，农民参加的社保不仅仅是局限在养老保险，同时还扩大到了医疗保险，并且实现了与城镇居民同样的支付标准和调节机制。

2.“双放弃”农民仍然可以获得土地补偿费和安置补偿费，农民参加社保的费用由另外安排财政经费支出。个人缴费的标准及享受待遇，分四类情况，不同情况下农民以不同的方式参与社会保险，也用了不同的补贴政策。具体情况如下表：

3. 为“双放弃”农民建设定向安置房，保证农民在城镇地区能买得起房。温江区规定，凡自愿申请放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，经审核批准，可按规划要求在全区范围内购买集中居住区的定向安置房居住。定向安置房按3种标准作价购买：人均35m2以内按入住居住区的安置价购买;人均35m2至45m2按成本价购买;人均超过45m2的部分按市场价购买。

（四）“土地换社保”可在一定程度上解决失地农民的后顾之忧

按照原来的征地办法，在一次性发放土地补偿和安置补助后，农民未来的保障成为自己的事，部门并没有真正建立一种长效的保障机制。但农民所获得的有限土地补偿款和安置费往往只够农民使用很短的一段时间，并不足以为其未来提供保障，失地农民的保障成为一个大问题。在没有任何保障的情况下，又由于在就业能力等方面存在不足，失地农民很容易成为新的城市贫民。尽管“土地换社保”在各地实施的情况差别较大，保障水平参差不齐，但是从政策本身的出发点和实施效果来看，它毕竟还是提供了一种机制，使农民的生活获得了基本保障，在一定程度上解决了失地农民的后顾之忧。

二、“土地换社保”政策还存在一些疑问尚待澄清

（一）“土地换社保”的公平性质疑——农民的社保必须以失去土地为代价吗？

先抛开政策本身的可行性问题不谈，政策的公平性已经受到了一些质疑。作为社会公共服务主要内容之一的社会保障，农民是否必须以失去土地的代价才能获得？有观点认为，为公民提供社会保障是现代社会的一项基本职责，农民作为社会的平等主体，其社会保障的解决不应该以失去土地为代价。因此，农民的社会保障和是否失地应该是两个完全不同的问题，农民一方面应该获得社会保障，另一方面也应该获得失去土地的补偿。早期的“土地换社保”政策以土地补偿款或安置补助来解决农民的社会保障问题，显然是在转移的责任，温江模式虽然由提供财政补贴，但也仅限于40周岁以上人员。

（二）“土地换社保”的有效性质疑——有了社保就有了一切吗？

“土地换社保”将失地农民的社会保障放在一个重要位置，可以在一定程度上解决失地农民的保障问题，但是失地农民的问题是一个多层次的问题。首先，就保障而言，大多是单一的养老保险，而且保障水平极低，相当于城市低保的水平，所谓的“换社保”所换来的只不过是一部份保障或低水平保障，并不是完全的保障；其次，保障只是解决了生存的问题，并没有解决发展问题，失地农民要完全融入城市的生活，必须具备一定的发展能力。从各地的情况看，虽然也注意到要对农民进行培训，增加就业能力，但效果并不理想。因此，仅仅换得社保对失地农民而言是远远不够的。

（三）“土地换社保”的合理性质疑——农民为何不能享受土地增值收益？

目前“土地换社保”政策中，农户获得的全部只是征地时的土地补偿款和安置补助费，以及部分社会保障补贴（很多地区还是以部分土地补偿款和安置补助费支付），属于一次性买断。但是，土地的属性决定了它处于不断的增值之中，如温江区从农民“双放弃”中获得的土地每亩成本最多不过约2.5万元/亩，在转入国有后，拍卖价至少能拍卖到100万元/亩以上，但这种增值已经与农民无关，合理性何在？

（四）“土地换社保”的可行性质疑——政策的可持续性如何？

首先，“土地换社保”政策需要庞大的财力支持。一方面需要向农民支付土地补偿款和安置补助费，建设定向安置住房；另一方面需要为农民参加社会保障提供财政补贴，这些都将考验的财力，如果财力不够，将对政策的可持续性产生影响。有报道称，温江区在前期对“双放弃”的农民人均补偿为12万元，如果失地农民规模较大，这无疑是需要一笔庞大的财政支出。

其次，“土地换社保”不仅仅牵涉土地和社保两个方面，而是一个系统工程，涉及户籍、教育、就业等多个环节，一个环节解决不好，政策的实施效果和可行性也会大受影响。

三、“土地换社保”应该慎重，从长远看，必须建立让农民分享土地增值收益的机制

（一）“土地换社保”应该慎重推行，不宜大范围推广

“土地换社保”政策作为一种解决失地农民社会保障问题的手段，与传统的只补偿、不保障的方式相比，无疑有一定的历史进步性，但因为存在上述疑问尚未得到最后的回答，因此不宜大范围推广。如果把其定义为解决失地农民问题的一种阶段性选择，其实施也必须遵循一些先决条件：（1）必须严格限定政策实施的范围，不可盲目扩大，最好限定在城市发展所新增加的规划用地中；（2）农民退出承包地或宅基地的行为，必须建立在完全自愿的基础上；（3）在回购农民自愿退出的土地时，应该以平等市场主体的身份，让农民掌握充分的谈判话语权；（4）必须在经济比较发达的地区，有能力兑现对农民的补偿承诺和社保补贴，有较高的资金风险承担能力。

总之，“土地换社保”只是解决失地农民问题的一种手段，决不可演变为使农民失地的一种手段，也就是说的出发点必须是为了解决因为城市建设不得不失去土地的农民的社会保障问题，而不是为了获得土地，而使用社会保障作为诱饵让农民放弃土地，这是衡量“土地换社保”政策是一个好政策还是一个坏政策的关键区分点。

（二）继续制度创新，让农民分享土地增值收益

要改变失地农民进城后的保障和发展问题，还是要从土地方面下功夫，关键是要建立让农民能够分享土地增值收益的机制。可以尝试以下途径：

1. 改变征地的补偿方式，改一次补偿为多次补偿。其具体做法是，除了在征用农村集体土地时给农民一定的补偿和补助外，在土地变为国有土地后的第一次转让中，其增值收益由和农民进行分成，农民获得的分成收益主要用于建立失地农民的保障基金和培训基金，用于提高失地农民的社会保障水平和就业能力。

2. 在征地时，给农村集体留下部分土地作为发展用地。农村集体可以通过在自留的土地上建立集体经济组织，开展经营活动，获得长久的发展和持久的收益，为农民提供保障和带动农民的发展。

3. 以土地入股，获得土地的长期收益。针对主要是企业经营性的用地，可以不发生土地所有权的转变，农村集体以土地入股企业，农户根据自己的承包经营权获得收益，或者是农民在自己的承包期内以承包经营权直接入股。但是，这种方式必须注意土地要符合规划用途，即土地用途的变化必须以规划为前提。

总之，“土地换社保”是解决失地农民问题的一个新尝试，但它并不能完全解决这一问题，实施还需慎重，失地农民问题的解决还有待继续进行制度创新。

江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法

第一章 ?总 ?则

第一条 ?为了维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的生活和长远生计，规范征地补偿安置工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国社会保险法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 ?本办法所称征地补偿和被征地农民社会保障，是指国家将农民集体所有的土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，安排被征地农民的社会保障费用，将被征地农民纳入城乡社会保障体系的行为。

第三条 ?本省行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障适用本办法。

第四条 ?被征地农民社会保障应当遵循即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高的原则，与促进就业相结合，将被征地农民纳入城乡社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

第五条 ?被征地农民应当从征地前在拥有该土地的农村集体经济组织内享有土地承包经营权、承担农业义务的成员中产生，原土地承包经营权人享有优先权。具体办法由市、县（市）人民制定。

被征地农民的名单由被征地的农村集体经济组织商定后提出，经乡（镇）人民审核，并在被征地农村集体经济组织所在地公示后，报市、县（市）人民确定。

第六条 ?县级以上地方人民统一负责本行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障工作。

市、县（市）有关部门按照各自职责，共同做好相关工作。

乡（镇）人民应当配合做好征地补偿和被征地农民社会保障的相关工作。

第七条 ?省国土、人力和社会保障、监察、财政、农业、民政、审计等部门负责对征地补偿和被征地农民社会保障工作的监督、协调和指导。

第八条 ?根据土地价值和经济社会发展水平，全省以县级行政区为单位划分为四类地区（见附表），执行相应的征地补偿标准。征地补偿标准应当根据经济社会发展水平和物价变动、被征地农民社会保障标准等情况确定，并适时调整。

第二章 ?征地补偿

第九条 ?征收农民集体所有的土地，应当依法足额支付征地补偿费用，安排被征地农民的社会保障费用。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

市人民可以根据土地区位条件制定征地补偿区片价格，报省人民批准后，按照区片价格确定征地补偿费用。

第十条 ?农民集体所有的土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。

征收农用地的土地补偿费，按照被征收土地的面积计算；征收建设用地的土地补偿费，按照征收农用地的土地补偿费计算；征收未利用地的土地补偿费，按照征收农用地的土地补偿费的0.5倍计算。

第十一条 ?征收农用地应当支付安置补助费，安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征收的农用地面积除以征地前被征地农村集体经济组织人均农用地面积计算。

征收建设用地和未利用地不支付安置补助费。

第十二条 ?征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。

征收宅基地涉及农民住房的，应当保障被征收人的居住条件。能够重新安排宅基地的，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。

征收土地涉及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。能够重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予补偿。

第十三条 ?征收土地涉及前条规定以外的农田水利、交通运输、电力、通讯基础设施等其他地上附着物，按照等效替代的原则支付迁移费、改建费或者补偿费。

青苗补偿费按照一季的产值计算，能够如期收获的不予补偿。对可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。

第十四条 ?全省四类地区农用地土地补偿费和安置补助费的最低标准，由省人民制定并公布。

土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体标准，由市、县（市）人民制定并公布，报省人民备案。市、县（市）人民制定的土地补偿费和安置补助费标准，不得低于省人民规定的最低标准。

农用地土地补偿费和安置补助费最低标准，应当根据经济社会发展水平和物价变动情况适时调整。市、县（市）征地补偿费用具体标准应当及时作出相应调整。

征地补偿标准调整后，市、县（市）人民批准征地补偿安置方案的，应当按照调整后的征地补偿标准执行。

第十五条 ?大中型水利、水电工程建设的征地补偿标准，按照省人民规定的征地补偿标准执行，院规定的标准高于省人民的，执行院规定的标准。煤塌陷地的征地补偿标准由省人民另行制定。

第十六条 ?土地补偿费归被征地的农村集体经济组织所有，但应当将不少于70%的农用地土地补偿费支付给16周岁以上被征地农民。

安置补助费用于16周岁以下被征地农民的生活补助和16周岁以上被征地农民的社会保障。

地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有。

第十七条 ?征地补偿费用没有足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地；征地补偿费用足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员应当按期交地。

第十八条 ?被征地农村集体经济组织和被征地农民对征地补偿安置方案有争议的，由市、县（市）人民协调；协调不成的，由批准征收土地的人民裁决。协调、裁决争议的具体程序按照有关规定执行。

第三章 ?被征地农民社会保障

第十九条 ?以征地补偿安置方案批准之日为界限，将被征地农民划分为下列三个年龄段：

（一）16周岁以下（未成年年龄段）；

（二）16周岁以上至60周岁（劳动年龄段）；

（三）60周岁以上（养老年龄段）。

市、县（市）人民确定的被征地农民每个年龄段人员比例，应当与被征地前被征地单位各该年龄段人员比例基本相同。

第二十条 ?未成年年龄段的被征地农民按照当地安置补助费标准一次性领取生活补助费，不再作为被征地农民参加城乡社会养老保险。

第二十一条 ?劳动年龄段的被征地农民在企业就业的，应当参加企业职工基本养老保险；从事非全日制工作或者自由择业（灵活就业）的，可以按照灵活就业人员的规定参加企业职工基本养老保险。

劳动年龄段的被征地农民未参加企业职工基本养老保险的，可以选择参加城镇居民养老保险或者新型农村社会养老保险。

第二十二条 ?养老年龄段的被征地农民从征地补偿安置方案批准次月起，按照不低于当地农村最低生活保障标准的1.1倍按月领取养老补助金，具体标准由县（市）人民确定。被征地前已经参加新型农村社会养老保险或者城镇居民养老保险的人员，同时享受省人民规定的最低标准基础养老金。

第二十三条 ?被征地农民社会保障资金主要包括安置补助费及其增值收益和市、县（市）人民从土地出让金等土地有偿使用收益中安排的社会保障费用。被征地农民社会保障资金不足的，由市、县（市）人民负责解决。

被征地农民社会保障资金的最低标准按照当地农村最低生活保障标准的1.1倍乘以139计算。具体标准由市、县（市）人民确定，并报省人民备案。

市、县（市）人民按照以支定收、收支平衡、不留缺口的原则筹集被征地农民社会保障资金，从土地有偿使用收益中优先安排被征地农民社会保障费用。

第二十四条 ?市、县（市）财政部门应当设立被征地农民社会保障资金财政专户（以下简称保障资金专户），管理、核算16周岁以上被征地农民社会保障资金。

16周岁以上被征地农民的社会保障资金一次性划入保障资金专户，并建立个人分账户。

第二十五条 ?劳动年龄段的被征地农民达到领取养老金年龄的，其在保障资金专户个人分账户中的资金本息余额一次性退还本人。被征地农民死亡的，其在保障资金专户个人分账户中的资金本息余额可以依法继承。

第二十六条 ?被征地农民家庭人均收入低于当地最低生活保障标准的，可以按照规定申请最低生活保障。

第二十七条 ?被征地农民按照医疗、工伤、生育保险规定缴纳保险费用后，享受相关待遇。

第二十八条 ?市、县（市）人民及其有关部门应当将劳动年龄段内的被征地农民纳入城镇就业体系，加强就业培训和指导，创造就业条件，促进被征地农民就业。

第四章 ?资金管理

第二十九条 ?实行征地补偿资金预存制度。征地报批前，市、县（市）人民应当将征地补偿费用和土地有偿使用收益中安排的社会保障费用存入市、县（市）财政部门指定的账户（以下简称预存款账户）。征地报批时，市、县（市）财政部门应当出具征地补偿费用和被征地农民社会保障费用落实的相关凭证。

市、县（市）人民批准征地补偿安置方案前，市、县（市）人力和社会保障部门应当对被征地农民社会保障费用落实情况提出审核意见。经院批准征地的，土地所在地的市、县（市）人力和社会保障部门应当将被征地农民社会保障费用落实情况报省人力和社会保障部门审核。未经审核同意的，市、县（市）人民不得批准、实施征地补偿安置方案。

第三十条 ?市、县（市）国土部门应当在征地补偿安置方案批准之日起15个工作日内，从预存款账户中将土地补偿费足额支付到农村集体经济组织；将青苗补偿费支付给其所有者。地上附着物征收补偿安置按照市、县（市）人民的规定执行。

农村集体经济组织应当在被征地农民的名单经市、县（市）人民确定之日起10个工作日内，将不少于70%的农用地土地补偿费支付给16周岁以上被征地农民。

第三十一条 ?被征地农民的名单经市、县（市）人民确定之日起10个工作日内，市、县（市）国土部门应当从预存款账户中将16周岁以下被征地农民生活补助费足额支付给本人，将16周岁以上被征地农民社会保障资金一次性划入保障资金专户。

被征地农民社会保障资金到账后10个工作日内，市、县（市）人力和社会保障部门应当按照以下方式处理：

（一）将养老年龄段被征地农民的社会保障资金记入其在保障资金专户中的个人分账户，用于逐月发放养老补助金；

（二）将劳动年龄段被征地农民的社会保障资金记入其在保障资金专户中的个人分账户，用于逐期代缴其参加社会养老保险的个人缴费部分。

第三十二条 ?被征地农民社会保障资金参照社会保障基金有关规定管理，单独记账、核算，实现保值增值。

第三十三条 ?依法属于农村集体经济组织的部分土地补偿费，纳入农村集体资产管理，用于农村集体经济组织发展生产和公益业，不得挪作他用。

第五章 ?法律责任

第三十四条 ?在征地补偿和被征地农民社会保障工作中，有关人民、主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级人民、有关主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不依法履行职责，造成征地补偿费用和被征地农民社会保障费用未能及时足额到位的；

（二）出具征地补偿费用和被征地农民社会保障费用落实的虚凭证的；

（三）对被征地农民社会保障费用落实情况提供虚审核意见的；

（四）侵占、截留、挪用征地补偿费用和被征地农民社会保障费用的。

第三十五条 ?被征地农村集体经济组织弄虚作，冒领、截留、挪用征地补偿费用的，由有关机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 ?附 ?则

第三十六条 ?本办法所称“以上”均包含本数。

第三十七条 ?本办法自2013年12月1日起施行。从本办法施行之日起，新征收土地不再执行《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》。已经参加被征地农民基本生活保障制度的，仍然按照《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》继续执行，有条件的地区应当按照本办法的规定进行衔接。

财政部要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入

2022年以来，受到房地产市场下行压力的影响，土地市场也有所承压。与往年拿地TOP10房企中总有几家头部民企的身影不同，今年土拍市场里，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为绝对的主角。然而，财政部最新出台的政策，或将对当前“央国平”主导土拍市场的格局产生影响。

10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号，下称“126号文”)，其中提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，这一政策说明，虽然当前各地土地财政压力比较大，但是以国企名义拿地来变相做大土地出让收入的做法依然不可容忍。

不得虚增土地出让收入

根据126号文，近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为此，财政部要求进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出，其中就提到不得虚增土地出让收入和财政收入。

严跃进指出，此次政策的出发点在于加强“三公”经费管理，严控一般性支出，缓解当前财政收支矛盾，但也不经意间提示了以“央国平”名义拿地来变相做大土地出让收入的风险。

过去一年多时间里，土地市场降温。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置面积同比下降49.7%。而根据中原地产研究院统计，截至10月15日，全国拿地总金额TOP10房企中，除了深耕杭州的民企滨江集团和国资控股的万科以外，清一色都是央企或国企。几年前，碧桂园、融创、龙湖等民营企业都是TOP10的常客。

根据克而瑞地产研究中心8月1日发布的报告指出，全国300城经营性土地6月份总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。企业拿地层面，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但仍少见民企身影。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者解释，从去年下半年到现在，地方出让的地块很多都是由地方国企，特别是区一级的国企和城投平台拿地。这种拿地很大程度上可能只是为了托底土地市场，维持当前土地的价格水平。

城投平台不再“兜底”

事实上，在“央国平”三类企业中，相比21家从事房地产开发业务的央企和国资委管理的国企，受地方、财政部门监管的城投平台拿地的潜在风险更受舆论的关注。

根据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%。江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，嘉峪关市、黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；遂宁市、岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；盐城市、常州市、宜昌市、绍兴市、柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。

值得注意的是，上述城投拿地占比较高的城市，大多是三四线城市。“城投类企业拿地是今年各地土地市场的一个新特点，但显然有托市的动机。”严跃进指出。

合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者指出，以房地产开发为主业的央企国企拿地肯定是没问题的，现在主要问题就是城投在兜底，兜底就会产生更多的风险。比如，一些本身市场价值不是特别优越的地块，做房地产开发的房企普遍对它的价值不太认同，最后城投来兜底。但是城投又没有优秀的开发、产品打造和营销能力，这种情况下项目就有出现亏损的风险。

上述中泰证券研报指出，在土地市场景气偏弱时期，城投公司参与土拍，一方面可以较低的成本获得土地，在未来土地升值后获得收益；但是另一方面，大额的土地购置也会带来城投公司的资金占用压力，增加外部融资需求。

李宇嘉指出，虚增土地出让收入还可能会导致助长地方无序支出土地出让收入。因为土地出让收支并非预算内收支，地方通过“央国平”来收支的这部分没有经过严格的审计，可能会造成一些不必要的支出，形成隐性债务风险。

此外，126号文还要求2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。严禁事业单位用钱大手大脚、铺张浪费等行为。

并且，地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。

我国农村建设用地制度改革的几个问题

中国小城镇改革发展中心主任　李铁

回顾中国农村改革的历史，家庭联产承包责任制大大释放了农业的生产力。20世纪80年代中期开始兴起的乡镇企业展，活跃了县以下经济，促进了农村非农产业的发展，如珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济区。乡镇企业发展的重要原因之一，是农村集体经济组织提供了廉价的建设用地。90年代以后，城镇化的进程加快，也和用地制度的改革有着直接的关系。从90年代中期开始推进的“以地生财”，在各类城市和小城镇发展中，作为基础设施建设资金的重要来源，促进了城镇面貌和城镇居民生活条件的改善，到目前还在发挥着作用。可以说，中国近些年农村的改革、城市的发展和改革，都与土地制度变革有密切的关系。

一、用地制度改革的重要性

从制度变革的内容上看，未来的用地制度改革几乎直接涉及宏观经济政策的大部分内容。比如说土地使用制度改革直接涉及财政体制改革，特别是城镇财政管理体制改革。预算外资金已经成为了城市财政的主要来源，但是缺乏监管，还造成了管理短期行为的发生。现在大量城市规划突破建设用地审批指标的约束，主要原因是由于财政的压力。

（一）用地制度变革关系到金融体制改革

城市的基础设施建设大量依赖于土地出让金的投入，使得城市基础设施建设的经营和管理很难市场化。在发达国家，一些重要的基础设施是由企业来经营的，因为有长期收益，所以可以通过中长期来解决基础设施建设的投资，但是在我国，土地出让金成为城镇最重要的利益，他们不愿意放弃，市场化的金融机制则很难介入城镇的基础设施建设。对于农村而言，土地的抵押问题不能解决，金融机构也很难下决心向农村广泛的经济领域进军。

（二）用地制度改革涉及户籍管理体制的改革

很多人知道，城镇化的进程迟迟不能推动下去，我们也一直在关注农民进城的问题，但是我们还要注意到城乡双向和农村之间的流动。农村人进入城市难，城市人也难进入农村，农村人之间的户籍迁徙也难。例如全国有40%的农民工在乡镇一级流动，但是同样很难解决户籍的问题。传统的集体土地所有制衍生的集体经济中，公共利益是被固化的。外来人口想进入这个集体，必然要分走公共利益的一块蛋糕，不管这块蛋糕是一块农地、宅基地还是股份，在集体所有制下，很难有人接受让外来人口通过取得户籍来分享集体经济利益的现实。

（三）用地制度改革关系着规划制度的变革

建设规划的空间拓展和土地规划指标的严格限制，在城镇发展有着强烈空间扩张的需求下，则产生了一系列的矛盾。此外，在规划中，如何考虑土地的价值，如何对土地进行评估，如何界定土地中和市场的利益分割，也是未来在规划制度变革探索中的重点。

所以，我个人认为，在未来中国经济、社会发展的趋势中，我们要了解土地制度的变革可能发挥的重大作用。

二、农村集体建设用地制度变革需要关注的几个问题

能够推进城镇化进程的变革，主要在于集体建设用地制度的变革。城镇要发展，非农产业要发展，18亿亩耕地红线不能突破，只有集体建设用地还有非常大的可调整空间，但是，如果在集体建设制度上，没有对集体土地的产权进行深入的了解和研究，继续沿用强迫征收、大拆大建或者只是在皮毛上做文章的做法，可能影响到我国经济的持续发展，也影响到正在缓慢进行的城镇化进程的变革。

（一）如何认识农村的集体土地的产权

所有权的概念已经很清楚，但是把所有制和当前城镇化发展进程中农民的身份和地位的变化联系在一起，可能就是我们要重点讨论的问题。例如，珠三角、长三角地区，还有一些大城市近郊区的大部分农村，已经不是农村，大部分农民已经不是农民。他们原来具有农民的身份，享有集体土地的产权，也就是说有宅基地和承包地，但是实际上已经发生变化。他们是一个特殊的土地所有者的群体，同时与城里人有着根本的不同，因为城里人没有自己的土地。从就业上看，从享有的公共设施上看，从外在的建设形态上看，从收入上看，他们基本上已经不是农民了。

（二）农民是否可以通过土地和土地上的附加物获得财产性收益

这也是我们在集体建设用地使用方向上可以探索的一个重要问题。实际上，各地都已经在进行实践和探索。例如，我们如何来认识广东的出租屋，我们如何来认识在珠三角、长三角地区及大城市郊区，各类仍然是集体建设用地的乡镇企业用地。企业已经发展了很多年，集体建设用地的产权关系还没有发生变化，但是，因为涉及征地问题，涉及我们对财产性收益认识的不足，这种现象已经影响到集体建设用地的流通，也直接影响到在这些地区产业结构的调整。它还涉及的一个方面就是：农民的宅基地到底是保障性用地还是农民自己的财产。当然这对于发达地区和不发达地区还是有很大的差别的。在发达地区，如果实际的用地性质已经发生了变化，我们是不是还要按照不发达地区的管理模式和方法来认定农村宅基地的产权性质呢？

（三）我们如何看待城乡要素的双向流动

我们近年一直在研究中国的城镇化问题，面临的困惑之一是提农民进城的多，而提城里人如何到农村的少。我们强调了两个“反哺”，城市支持农村，工业支持农业，但是这都在说明的作用。而如何发挥市场的作用，发挥城市企业和个人，发挥大资本和小投入的城市市场要素向农村投入这个方面，可能还有很大的文章可做。而这方面最大的制约因素也是城市的要素如何到达农村和土地范围内，介入农村集体建设用地市场。我们可能不仅仅是取征用的方式，而是或许可以有更大的探索空间，但是前提是要明确集体建设用地产权的基本性质。

（四）在空间上进一步加深对城镇化进程的认识

过去我们认定城镇化发展进程只是解决农民进入城镇的问题，那么，当城市的基础设施向农村的集体建设用地延伸，算不算做城市化进程呢？也就是说，虽然土地的产权性质没有发生变化，但是原有的集体经济组织所在的空间范畴里的“农民”已经享受到了城市的基础设施，我们是不是还是把他叫做农民？我们在江苏、浙江进行调查时发现，许多城镇规划的基础设施或市政设施，到了集体建设用地范围就停止，只有把这些地征为国有，市政设施才可以进入。所以我们看到了两类新农村。一类是大城市的城中村，包括一些城市的近郊区和边缘地带，甚至县城和小城镇，也包含着大量集中连片村庄建设用地。它们很大一部分自成体系，和城市的社区不同。还有一类像华西村一样，很难界定是城市还是农村。我们曾经把这些集中连片的城乡结合体叫做“城市群”，在这种地方，城市的空间被各种不同类型经济组织体分割。这个现象使我认识到，城镇化的定义可能要重新解释，但是重点还是在于空间上对于土地所有制要有一个重新的认识。

（五）集体建设用地是未来产业结构调整非常重要的基础

我们在江苏沿海发达地区和大城市郊区进行调查的时候发现，土地粗放使用的现象非常普遍。大量传统的粗放型工业经济的存在已经造成了土地利用的严重不集约。原因是多方面的，例如地方在强调经济发展中，仍然把工业投资放在重中之重的地位。一方面发展工业需要增加建设用地的供给，另一方面，传统工业企业用地不能盘活，也在推动着工业用地需求的刚性增长。而这就涉及产权的问题，当传统的企业所占有的用地，不能作为有效的资产来盘活，就像我们在城市进行产业结构调整时用的“退二进三”的政策，使得城市一大批企业重新出现了生机。种种问题说明，我们必须要对集体建设用地的产权进行变革，或者政策上取变通，让这些传统的工业用地在结构调整发挥巨大的作用。

总的来说，未来农村集体建设用地产权制度的变革，还有非常大的政策空间，但是值得注意的是，这种变革要根据我国国情因地制宜地稳步探索。重点应该是在经济发达地区和大城市郊区，因为这里的集体建设用地的性质已经发生了变化，这里土地资产可以在城乡要素的流动中发挥着作用，这里土地的保障性作用在逐步减弱，财产性功能已经给我们增加了更多实践的空间。

三、关于滨海新区华明镇试点的一些看法

来到天津，不能不提到滨海新区华明镇的改革试点，毕竟我们从一开始就参与了这个试点的全部试验内容。我简单地就我个人对华明镇试点所总结的经验谈一下自己的看法。

（一）城市建设用地的扩张只能考虑如何在集体建设用地的集约使用上做文章

在中央已经确定18亿亩耕地保护的红线约束下，继续征地的难度加大了。如果要通过集体建设用地的置换来解决城市建设用地，就必须要提高对农村集体建设用地的补偿标准。原来城市征收农地的时候只是给了青苗补偿费，虽然累计年数提高到30年以上，但是由于以粮食的亩产平均价格作为基数，标准仍然很低，特别是城市建设的土地出让和开发的利益太高而言，农民的不满程度日益加深。华明镇的试点是以房换房，通过宅基地的住房换取商品房。这相当于把原来城市建设扩张时期的旧村改造政策，延伸到近郊区的整体农村的改造。如果按照旧村改造的方式来置换农村的集体建设用地，无疑是等于对农民的补偿标准大大提高，与占用农田相比，成本大大增加。

（二）突破原来城市规划中开发商零碎占地的现象

以往的旧村改造，是结合占用农地后折衷的补偿办法，以占用农地为主，涉及的村庄不得不进行旧村改造，所以旧村的改造范围在开发商的利益驱动下，越少越好，越小越好，在空间分布上也比较分散。现在城市开发没有别的选择，只有通过村庄整体改造，集中搬迁来解决城市发展用地问题，需要投入的基础设施规模和补偿用的安置规模必须通过规划来进行，而且是十几个村同时搬迁，并使农民搬迁后仍能集中居住，享受到配套的公共设施服务。这相对于以往分散谈判、零敲碎打的旧村改造在规划上是一个进步，也避免了“城中村”现象的出现。

（三）华明镇的试验是多部门合作通过宅基地换房这个形式进行的一次综合配套改革

华明镇宅基地换房并不是以往的一次单纯的城市开发和改造项目，也不是一个简单的规划和征地项目。它不是一个部门能够独立完成的改革，但是目前许多改革的试验仍然停留在部门自身，由于利益的制约、思维的局限，很难在改革上有较大的突破。特别是部门之间工作的协调和在改革过程中的相互支持，以及认知的共识，都成为试验的难点。因此，许多改革试验夭折，往往是失败于调动的力量不足和各级、各有关部门的相互制约上。华明镇的改革涉及的范围很广，从公共基础设施的配套到农村集体产权制度的变革，从城乡的统筹规划到新农村和新城镇的建设，从社会保障和就业的安置到土地征收制度的变革，甚至还包括了十分具体的社区组织再造和集体经济利益的分割等，许多方面不仅仅需要新思路，还需要多部门的参与、协调和配合。在这一方面，天津市带了一个好头，国土部门也给予了大力支持。

（四）华明镇的试验是一次对农村集体建设用地使用的探索性改革

这次探索对于大城市郊区如何在不继续占用耕地进行城市扩张的前提下，怎样合理地置换郊区集体建设用地，确保农民的利益不受侵犯，使农民在城市发展中获得更多的好处，具有十分重要的实践意义。这次实践不可能在所有的地方可以参照实施，但是取得的经验可以先行试验，寻找问题的解决办法，再逐步稳妥地推进。我们在改革过程中一定要确保以下的前提：一是要和农民平等地协商，确保农民的利益；二是要制定好规划，特别是在规划中要对未来的经济社会和发展统筹考虑；三是要先在小范围试验，取得成功经验后再逐步推广，不要急于求成；四是要加强部门的合作，不是把集体建设用地的改革简单地当做一个城市拆迁项目来实施，而是要注意到，这种涉及产权制度的变革需要综合配套的改革措施；五是要强化试点的领导机制，天津市的试验是在市级领导亲自支持下开始探索和实施操作的，需要较高层次的政策力度和协调能力。

我们总结天津市的经验，结合全国各地已经在集体建设用地上进行使用权改革的探索和实践的现实，还需要进一步研究一下几个方面的问题：第一就是继续探索挂钩用地，怎样用不同形式、在不同地点来进行城乡建设用地的置换；第二是推广广东省的出租屋的经验，允许农民在自己的宅基地上自主建房、自主经营，并通过规划和安全措施的监管来进行引导和管理。广东农民自建出租屋，既解决了农民的财产性收益问题，又解决了一定的外来务工农民的居住问题。在其他城市的农民工住房条件为什么和广东有特别大的差别？这与不允许农民自行处置宅基地住房，有很大关系。在广东省，尽管出租屋一直没有合法化，但是作为既定事实，当地在认可的前提下，通过引导、监督和管理，要求出租屋达到一定的标准，包括网线、电话线、电视，以及安全设施的完备的改造。第三是探索城乡要素市场化流动在集体建设用地方面的尝试。在北京市通州区的宋庄镇，搞了文化产业园，大概2000多名画家从农民手中买了宅基地。有些画家不仅仅买了宅基地一定年限的使用权，还雇佣当地十几个农民帮助他搞创作。这样的要素流动形式改变了北京市宋庄镇的产业结构，使它成为北京郊区小城镇发展中的一个特色和亮点，但是2007年开始发生了经济纠纷，原因在于，这种交易并不是在合法的条件下进行的，所以初始的交易价格并不是十分有利于农民，这导致农民在后来行情看涨的时候开始反悔，最后付诸于法律解决。如果我们及早在这个方面进行改革的试验，使农民有宅基地处置的长期合法权利，农民在谈判交易的时候，可能就会得到更为平等的利益。最后一点，我们希望推动规划变革，希望通过城镇设施向农民集体建设用地延伸，来打破两种土地所有制之间的界限，从根本上推进城镇化进程，来确保城乡土地有效集约的使用。

（本文根据论坛的发言稿进行整理，并作了必要改动）

征地有户口没地能得到征地补偿吗

目前土地属于集体分发给个人，所以征地补偿款应当发放个人。征地有户口没地的，属于特殊情况，对于特殊情况可以特殊处理，可根据实际情况给予一定的补偿。

最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：

“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。

征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。

”从该司法解释可以看出，只要具有集体经济组织成员资格就可以请求获得相应份额的土地补偿费。

扩展资料：

根据《征地补偿标准》

第十五条土地行政主管部门应当根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇、办事处）和村、组予以公告，并听取被征收土地的农村集体经济组织和农民意见。

第十六条对征地补偿标准有争议的，由市人民协调；协调不成的，由批准征收土地的市人民裁决。征地补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。

第十七条征地补偿费用应当自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。拒不领取征地补偿费用的，由土地行政主管部门以被征地方的名义将其征地补偿费用予以专户储存。